Rechtsgebieden

Bouwrecht

Aannemingsovereenkomst

Bij aanneming van werk wordt er een overeenkomst gesloten waarbij de aannemer gehouden is een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen voor de opdrachtgever. In de wet is een aantal bijzonderheden met betrekking tot aannemingsovereenkomsten opgenomen: allereerst verricht de aannemer zijn werkzaamheden ‘buiten dienstbetrekking’. Daarmee onderscheidt de aannemingsovereenkomst zich van de arbeidsovereenkomst. Daarnaast spreekt de wet dus van werkzaamheden van ‘stoffelijke aard’: er moet daadwerkelijk iets tastbaars tot stand worden gebracht. De aannemingsovereenkomst verschilt daardoor ook van een overeenkomst van opdracht tot het verrichten van diensten.

Algemene en bijzondere regels uit de wet

Omdat een aannemingsovereenkomst in de eerste plaats een overeenkomst is, gelden ook bij aannemingsovereenkomsten de algemene regels van het contractenrecht. Daarnaast zijn er voor de aannemingsovereenkomst ook bijzondere regels opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Daarin zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot de oplevering en de eisen die aan het werk gesteld moeten worden, en nadere bepalingen over bijvoorbeeld meerwerk. Ook is geregeld hoe een aannemingsovereenkomst kan worden beëindigd, en welke gevolgen aan een beëindiging verbonden zijn. Zo kan elke partij de overeenkomst de aannemingsovereenkomst voortijdig door de rechter laten ontbinden, indien duidelijk wordt dat een partij haar verplichtingen niet zal kunnen nakomen. De opdrachtgever heeft daarnaast de mogelijkheid de overeenkomst op elk moment op te zeggen, maar dient dan wel zorg te dragen voor compensatie van de aannemer voor het geleverde werk.

 

Ten slotte kent het Burgerlijk Wetboek nog specifiekere regels indien de aannemingsovereenkomst wordt gesloten met consument die opdracht geeft tot het bouwen van een woning. Deze regels zijn van dwingend recht, wat betekent dat van deze regels niet mag worden afgeweken ten nadele van de consument. Regels zijn onder andere dat een dergelijke overeenkomst schriftelijk moet worden aangegaan, en dat de consument na ontvangst van de overeenkomst drie dagen de mogelijkheid heeft de overeenkomst zonder opgaaf van redenen te ontbinden. Ook kan de aannemer geen verplichting opleggen aan de consument tot het doen van betalingen die niet overeenstemmen met de voortgang van de bouw.

Aanvullende contractuele regels

Het Burgerlijk Wetboek geeft aldus aanvullende regels waarop gelet moet worden bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst. Hoewel bij de bouw van een woning voor een consument niet van deze regels mag worden afgeweken, geldt voor overige aannemingsovereenkomsten dat vaak aanvullende of afwijkende regels worden overeengekomen door middel van het gebruik van algemene voorwaarden. Een voorbeeld daarvan zijn de (veel gebruikte) Uniforme Algemene Voorwaarden (UAV).

Prijsafspraken

Er zijn twee manieren waarop partijen bij een aannemingsovereenkomst afspraken kunnen maken over de prijs: een vaste prijsafspraak of afrekening op basis van ‘regie’. Bij de vaste aanneemsom heeft de opdrachtgever van tevoren duidelijkheid over de prijs, en komen eventuele onverwachte nadelige omstandigheden bij de uitvoering voor rekening van de aannemer. Bij afrekening op basis van regie worden de daadwerkelijk gemaakte kosten van de uitvoering afgerekend, waarbij gedacht moet worden aan bijvoorbeeld kosten voor materiaal en arbeidsloon, aangevuld met een opslag voor winst en algemene kosten. Bij een regiecontract ligt het risico van nadelige omstandigheden dus bij de opdrachtgever. De omstandigheden van het geval zullen meebrengen op welke manier de prijs zal worden afgesproken. Bij een onzekere omvang van de werkzaamheden zal een aannemer eerder geneigd zijn tot het sluiten van een regiecontract, terwijl bij een duidelijke en goed in te schatten opdracht een vaste prijs voor de hand ligt.

Richtprijs

Doordat een opdrachtgever ook bij een regiecontract vaak vraagt op een richtprijs, kan een aannemer zich niet altijd achter de regieafspraak verschuilen. De uiteindelijke prijs mag immers niet te veel van de richtprijs afwijken, behalve wanneer de aannemer de extra werkzaamheden van tevoren met de opdrachtgever bespreekt en hem daarbij waarschuwt dat deze werkzaamheden tot een kostenverhoging kunnen leiden.

Stelposten

Ook bij een vaste aanneemsom hoeft de uiteindelijke prijs echter nog niet vast te liggen. Zo kunnen omstandigheden als de materiaalkeuze en de wijze van uitvoering van invloed zijn op de uiteindelijke prijs. Posten met dergelijke onzekerheden worden in de aannemingsovereenkomst doorgaans opgenomen als ‘stelpost’, welke uiteindelijk zal worden afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Wel moet de aannemer in zijn offerte de stelpost waarderen op een reëel bedrag, zodat voor de opdrachtgever een richtprijs bekend is. Wordt gedurende de uitvoering duidelijk dat deze richtprijs zal worden overschreden, zal de aannemer de opdrachtgever hierover tijdig moeten waarschuwen.

UAV 1989 en UAV 2012

UAV staat voor Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken, welke oorspronkelijk uit 1989 stamt en in 2012 is aangepast. Door aannemers worden de UAV-voorwaarden in het algemeen vaak toegepast, en bevatten veel (aanvullende) regels die van toepassing zijn op de aanneemovereenkomst. Zo moeten op grond van deze voorwaarden wijzigingen schriftelijk worden overeengekomen, hoewel het ontbreken van een schriftelijke opdracht geen reden hoeft te geven voor de aannemer om geen aanspraak meer te maken op verrekening van meerwerk. Ook zijn er aanvullende regels opgenomen met betrekking tot de stelposten, afwijkingen van de geschatte hoeveelheden en verrekenbare hoeveelheden.

Problemen met aannemingsovereenkomsten

Gelet op het aantal bijzondere regels komt het in de praktijk vaak voor dat er problemen of onduidelijkheden ontstaan over de uitvoering van een aannemingsovereenkomst. Zo kunnen er vragen rijzen met betrekking tot de oplevering, over de toepasselijke algemene voorwaarden, of een geschil ontstaan over de plichten van de aannemer. Een ander veel voorkomend geschilpunt is of een meerwerk door de opdrachtgever moet worden betaald. Zie daarover de pagina meerwerk.

Contact bouwrechtadvocaat Zaandam

DBV Advocaten heeft de benodigde kennis in huis bij geschillen in dit gespecialiseerde rechtsgebied. Bent u aannemer of opdrachtgever en hebt u een geschil over een aannemingsovereenkomst, neem dan contact met ons op!

Meerwerk

Een grote bron van geschillen in het bouwrecht vloeit voort uit onduidelijkheid over het meerwerk. Onder meerwerk worden de werkzaamheden verstaan die niet in de aannemingsovereenkomst of de offerte zijn opgenomen, maar welke werkzaamheden wel moeten worden uitgevoerd van de opdrachtgever. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het plaatsen van een extra tussenmuur of het doen van extra schilderwerkzaamheden wat in eerste instantie niet tot de opdracht behoorde.

Geschillen over meerwerk

Zo kan onduidelijkheid bestaan over of werkzaamheden al dan niet onder het afgesproken werk vielen of over de prijs van de extra werkzaamheden. Een ander veel voorkomend discussiepunt is de vraag of een opdrachtgever ook daadwerkelijk opdracht heeft gegeven tot het uitgevoerde meerwerk. Het is dus van belang dat je afspraken over meerwerk goed vastlegt in de overeenkomst, maar ook op het moment dat meerwerk op een later moment ter sprake komt.

Meerwerk duidelijk afgesproken?

Wanneer partijen duidelijke afspraken maken over het te verrichten extra werk en de prijs die daaraan is verbonden is de kans dat hierover problemen ontstaan gering. De extra werkzaamheden zijn dan immers overeengekomen, en zullen direct moeten worden betaald door de opdrachtgever, nu deze afspraken niet onder de aannemingsovereenkomst vallen. Wanneer deze afspraken echter niet zijn gemaakt, kan de aannemer slechts aanspraak maken op een verhoging van de prijs wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de prijsverhoging die verbonden zijn aan eventuele toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk. Daarbij moet de opdrachtgever de tijd worden gegeven om over de extra uit te voeren werkzaamheden na te denken.

Waarschuwingsplicht

Bij het uitvoeren van meerwerk rust er dus een waarschuwingsplicht op de aannemer: wordt er niet tijdig gewezen op de noodzakelijke prijsverhoging die verbonden is aan de extra uit te voeren werkzaamheden, is het mogelijk dat hij voor deze werkzaamheden geen betaling ontvangt. Dit geldt ook indien de aannemer op een onverwachte situatie stuit, die ertoe leidt dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd zoals in de aannemingsovereenkomst is afgesproken.

Uitzondering

Uitzondering op de mededelingsplicht van de aannemer is de situatie dat de opdrachtgever zelf had moeten begrijpen dat uit de gegeven opdracht tot toevoegingen of wijzigingen in de aannemingsovereenkomst een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. Een situatie waarbij tijdens een verbouwing meer stopcontacten moeten worden aangelegd dan eerst in de aannemingsovereenkomst was afgesproken leidt logischerwijs tot extra kosten. Dit zal een opdrachtgever moeten begrijpen, en heeft een aannemer geen waarschuwingsplicht. Dit ligt anders indien er geen opdracht wordt gegeven tot het plaatsen van extra stopcontacten, maar slechts een andere montageplek wordt aangewezen. Hieruit zal een opdrachtgever niet direct af kunnen leiden dat er met een dergelijke opdracht een noodzaak ontstaat voor een prijsverhoging, en zal de aannemer hierop moeten wijzen.

Advocaat geschil meerwerk

Hebt u een vraag over meerwerk, wordt u niet betaald of bestaat er onenigheid over de omvang van het meerwerk, neem dan contact op met de bouwrecht-advocaten van DBV Advocaten.

Oplevering

Wanneer de werkzaamheden zijn afgerond, zal het werk door de aannemer worden opgeleverd. Daarbij wordt het werk door de aannemer en de opdrachtgever geïnspecteerd. De aanvaarding van de opgeleverde staat door de opdrachtgever moet vast komen te staan om de oplevering te kunnen voltooien. Om te voorkomen dat de opdrachtgever oplevering onnodig kan tegenhouden, is in de wet opgenomen dat de opdrachtgever in actie moet komen wanneer de aannemer heeft medegedeeld dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Komt de opdrachtgever niet in actie binnen een redelijke termijn, wordt dit aangemerkt als een stilzwijgende aanvaarding van het werk.

Herstel

In het geval van op- en aanmerkingen over het geleverde werk zal de aannemer de geconstateerde vervolgens op korte termijn moeten herstellen. De opdrachtgever is in beginsel verplicht om de aannemer in de gelegenheid te stellen om de gebreken zelf te herstellen, tenzij de omstandigheden van het geval ertoe leiden dat dit niet van de opdrachtgever kan worden gevergd. Daarnaast mag de opdrachtgever dus eisen dat het herstel plaatsvindt binnen een redelijke termijn. De redelijke termijn waarbinnen dit herstel moet plaatsvinden is vaak in het contract of de algemene voorwaarden vastgesteld.

Gevolgen oplevering

Is er opgeleverd geldt als hoofdregel dat het werk vanaf dat moment het risico van het werk voor de opdrachtgever is, en dat de aannemer daarmee ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden moeten zijn door de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft bij de oplevering aldus een onderzoeksplicht. Gebreken die echter niet redelijkerwijs ontdekt konden worden, bijvoorbeeld omdat ze niet zichtbaar waren bij de oplevering, kunnen nog wel leiden tot aansprakelijkheid van de aannemer. In dat geval is er sprake van een “verborgen gebrek”. Daarnaast is de opdrachtgever na oplevering in beginsel de gehele aanneemsom verschuldigd, en vangt de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken aan.

Advocaat oplevering

DBV Advocaten heeft ruime ervaring met oplevering van werk en alles dat daaraan verbonden is. Voor vragen en advies bent u bij de bouwrecht-advocaten van DBV Advocaten aan het juiste adres!

Raad van Arbitrage

In aanneemovereenkomsten wordt vaak een bepaling dat bij geschillen niet de rechtbank, maar de Raad van Arbitrage voor de bouw (RvA) bevoegd is een oordeel te geven over het geschil. Naast het bouwcontract staat een dergelijke bepaling vaak in een standaardregeling zoals de UAV 2012. Procederen bij de RvA is wel vaak kostbaarder dan bij de gewone rechtbank. Zo moet de eisende partij een waarborgsom betalen ter zekerheid van voldoening van de door de RvA te maken kosten, welke waarborgsom afhankelijk is van de hoogte van de vordering. Daarnaast volgt er bij een uitspraak van de RvA vaak een ruimere proceskostenveroordeling dan bij de rechtbank.

Procederen bij de RvA

De bouwrecht-advocaten van DBV Advocaten kunnen buigen op ruime ervaringen in procedures bij de RvA. Hebt u vragen neem dan vrijblijvend contact op

Reacties zijn gesloten.